Ein Hausbau kostet Geld, und zwar nicht zu knapp. Und die wenigsten können diese enormen Summen wohl aus der Portokasse stemmen. Daher benötigt man in aller Regel einen Partner an seiner Seite, der das nötige Kleingeld mitbringt, oder eben eine Bank. In unserem Falle ist die Bank der Partner.
Die Zahlen werden immer größer
Wir hatten vor fünf Jahren bereits das Vergnügen. Damals haben wir unsere Eigentumswohnung in Hamburg gekauft und standortbedingt war dies auch schon eine ordentliche Summe. Wer hätte jedoch damals gedacht, dass wir nach so kurzer Zeit erneut um die Zinsen feilschen. Nun ja, die Welt steht nicht still, sondern dreht sich immer schneller und wenn man ehrlich ist, hat niemand von uns damals längerfristig gedacht. So war das dritte Zimmer unserer 3-Zimmerwohnung initial noch als Büro geplant. Soweit kam es jedoch nie. Und spätestens nach dem zweiten Kind war klar, die Tage der 3-Zimmerwohnung sind gezählt. Mittelfristig muss was größeres her (und dieses Mal mit Büro!).
Durch den Kauf der Eigentumswohnung war dann quasi kein Eigenkapital für das Projekt Eigenheim vorhanden. Uns war klar, dass wir die Eigentumswohnung nicht verkaufen wollen, da diese ein Bestandteil unserer späteren Altersvorsorge sein soll und wir diese für den Standort Hamburg günstig gekauft haben. Und wie heißt die alte Kaufmannsregel: Der Gewinn liegt im Einkauf. Somit stand fest, dass die erste Bank, bei der wir an die Tür klopfen werden, unser aktueller Kreditgeber sein wird. Und hier haben wir dann auch unser erstes Kreditangebot erhalten. Zwar war zu diesem Zeitpunkt noch nicht klar, über welche Summen wir letztendlich sprechen, wir hatten aber schon einmal einen groben Handlungsspielraum. Maßgabe war: was ist denn maximal möglich. Wenn es weniger wird, umso besser! Ohne nun zu sehr in die Details zu gehen, die Bank bot uns eine sogenannte 110%-Finanzierung (so nennt man Finanzierungen bei denen nicht nur die Immobilie komplett finanziert wird, sondern auch die Kaufnebenkosten) mit 20 Jahre Laufzeit zu einem effektiven Zinssatz von 1,7 % an. Das ist okay, aber auch nicht wirklich berauschend, wenn man bedenkt, dass wir ähnliche Konditionen bereits vor 4 Jahren erhalten haben. Und wie sich seitdem die Zinsen entwickelt haben, ist auch jedem klar.
Wenn 2,75% effektiver Zins ein guter Deal sind
Soweit so gut. Nun hatten wir ein erstes Angebot auf dem Tisch und damit sind wir dann zu den großen Immobilienkredit-Vermittlern gegangen. Mal schauen, was der Markt anzubieten hat. Ein weiterer Grund, weitere Angebote einzuholen, war die Tatsache, dass wir zunächst nur das Grundstück finanzieren wollten und später dann erst das Gesamtprojekt. Das lag daran, dass wir bereits ein Grundstück in Aussicht hatten, jedoch beim Hausbau noch ganz am Anfang standen (mehr dazu: Anbieterauswahl). Wir wollten daher das Grundstück variabel finanzieren und später dann in eine große Finanzierung mit einbeziehen. Das hat den netten Nebeneffekt, dass die Grunderwerbssteuer dann auch nur auf das Grundstück fällig wird und nicht auf das Gesamtprojekt. Da dieses Vorgehen von unserer Hausbank nicht unterstütz wurde, haben wir über einen Immobilienkredit-Vermittler eine Bank gefunden, die solche variablen Finanzierungen anbietet. Natürlich ist der Zinssatz hierbei jenseits von gut und böse, aber in der Regel wird dieser Kredit dann auch kurz nach Abschluss wieder voll zurückgezahlt (wenn auch mit dem Kapital eines dann einspringenden Annuitätendarlehen). So kam es dann, dass wir das Grundstück mit einem variablen Darlehen finanziert haben. Das Darlehen hatte bei einer Laufzeit von 180 Monaten einen effektiven Zinssatz von 2,75%. Somit war das Grundstück also schon einmal “safe”.
Dreiste Masche? Gerne wieder!
Ich hatte ja bereits in einem früheren Blogartikel über unsere Grundstückssuche berichtet (mehr dazu: Grundstückssuche). Nachdem klar wurde, dass wir über die gängigen Online-Portale keinen Erfolg haben würden, haben wir eine Zeitungsannonce in den regionalen Lokalzeitungen geschalten. Ein von mir damals total unterschätztes Medium im Kontext Immobilienkauf und wie sich dann aber noch herausstellen sollte, auch im Kontext Immobilienfinanzierung. Aber der Reihe nach. Eines Tages nachdem ich die Zeitungsannonce eigentlich bereits abgeschrieben hatte, klingelte mein Handy. Es meldete sich ein junger Mann und er kam direkt zur Sache. Sinngemäß sagte er: “Ich habe Ihre Zeitungsannonce gesehen. Ich habe zwar kein Grundstück für Sie, jedoch würde ich Sie gerne bei der Finanzierung Ihres Projektes unterstützen.” Ich hatte so ziemlich alles erwartet, das jedoch nicht. Dementsprechend habe ich das Telefonat auch recht schnell beendet. Ich hielt es für eine dreiste Masche und wimmelte den Anrufer mit einem “ja okay, ich melde mich bei Ihnen, sollte es relevant werden” ab. Der junge Mann war von der Allianz.
Einige Wochen zogen ins Land bis ich mich dann doch bei dem Herrn von der Allianz zurückmeldete. Es kann ja nicht schaden, war mein Grundgedanke. Nach einigen Terminen lag dann auch das Angebot der Allianz auf dem Tisch. Und siehe da, die Allianz kann nicht nur mit unserer Hausbank mithalten, sie ist bei vergleichbaren Konditionen 0,8 Prozentpunkte günstiger! Die Eckdaten unserer Finanzierung: 0,75% effektiver Jahreszins bei einer Zinsbindung von 20 Jahren (Bereitstellungszinsfreie Zeit: 12 Monate. Das wird in unserem Falle noch wichtig. Mehr dazu lest Ihr hier: Was ich gerne vorher gewusst hätte). In einer Zeit in der die Bauzinsen so tief sind wie nie zuvor, reden wir hier von einer Ersparnis von 50% der gesamten Zinszahlungen. Da mussten wir dann natürlich nicht lange überlegen. Abgerundet hat das ganze dann noch, dass wir uns von Anfang an sehr gut von der Allianz betreut und beraten gefühlt haben. Das hat mich in der Tat überrascht.
Somit hatte sich diese Zeitungsannonce für uns mehr als gelohnt. Wir haben sowohl das Grundstück, als auch die Finanzierung dieser Annonce zu verdanken. Eine bereits abgeschriebene Fehlausgabe hat sich dann doch noch zu einem Glücksfall entwickelt.
Als einer der ersten Schritte stand dann natürlich die Ablösung der variablen Finanzierung für das Grundstück an.
Der Staat fördert ordentlich!
Bei solch hohen Gesamtkosten, freut man sich natürlich über jeden Euro den Vater Staat beisteuert. Hier tauchen wir dann in den Bereich der Förderungen ein. Aber keine Angst, wir kratzen hier nur an der Oberfläche. Das Thema scheint anfangs recht komplex zu sein, jedoch wird es immer überschaubarer, da eine Vielzahl der Förderungen entweder nicht relevant sind oder man keinen Anspruch auf die Förderung hat.
In unserem konkreten Fall haben wir folgende Förderungen in Anspruch genommen:
- KfW Energieeffizient Bauen: 120.000€ Darlehenssumme, 30.000€ Tilgungszuschuss, 0,65% effektiver Jahreszins
- KfW Zuschuss Baubegleitung: 4.000€ Zuschuss
- BAFA – Heizen mit Erneuerbaren Energien: 17.500€ Zuschuss
- Land Schleswig-Holstein – Batteriespeicher: 2.200€ Zuschuss
Neben zinsgünstigen Krediten bekommen wir also in Summe 53.700€ vom Staat beigesteuert. Da sieht man dann auch mal über die doch sehr bürokratische Antragstellung hinweg. Nein mal im Ernst, das ist natürlich enorm, was der Staat hier an Förderung leistet.
